Comment calculer le taux d’endettement pour un investissement locatif en 2025 ?
Le taux d’endettement est un critère incontournable pour obtenir un prêt immobilier, y compris lors d’un investissement locatif. Même si l’objectif est de générer des revenus supplémentaires grâce à la location, les banques évaluent soigneusement votre équilibre financier.
Alors, comment bien calculer son taux d’endettement pour réussir son investissement immobilier ? Quels revenus et charges faut-il prendre en compte ? Que faire si vous dépassez le seuil des 35 % ? Voici un guide complet pour optimiser votre dossier de financement.
Qu’est-ce que le taux d’endettement ?
Le taux d’endettement représente la part de vos revenus mensuels consacrée au remboursement de vos charges fixes (crédits, loyers, pensions alimentaires…). Exprimé en pourcentage, il permet aux banques d’évaluer votre capacité à assumer de nouveaux remboursements sans fragiliser votre situation financière.
Depuis 2021, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements financiers de respecter un taux maximal de 35 %. Cette règle vise à prévenir les situations de surendettement.
À retenir
• Taux d’endettement supérieur à 35 % : risque de refus bancaire.
• Taux d’endettement inférieur ou égal à 35 % : meilleures chances d’acceptation de prêt immobilier.
Comment calculer son taux d’endettement ?
Le calcul est simple :
Taux d’endettement = (Total des charges fixes mensuelles / Total des revenus nets mensuels) x 100
Cependant, il est essentiel de bien identifier les revenus et charges concernés.
Les revenus pris en compte
Seuls les revenus stables et réguliers sont retenus :
• Salaire net avant impôts (avec primes pérennes).
• Revenus des indépendants : moyenne des trois dernières années.
• Pensions de retraite nettes.
• Revenus locatifs : pondérés à 70 % pour anticiper les risques de vacance et d’impayés.
📌 Bon à savoir : Pour les futurs loyers d’un projet locatif, la banque exigera plusieurs estimations et retiendra souvent la plus basse.
Les charges intégrées au calcul
On comptabilise uniquement les charges fixes :
• Mensualités de crédits en cours (immobilier, consommation, auto…).
• Loyer (si locataire).
• Pensions alimentaires versées.
Les dépenses courantes comme les factures d’énergie ou les courses ne sont pas incluses dans ce calcul, mais elles impactent le reste à vivre.
Capacité d’emprunt et reste à vivre : deux facteurs essentiels
Le taux d’endettement n’est qu’un élément de votre solvabilité. La banque examine aussi :
- La capacité d’emprunt
Il s’agit du montant maximal que vous pouvez emprunter sans dépasser le taux réglementaire.
Formule : (Revenus – Charges fixes) × 35 %
Exemple :
Revenus nets = 2 800 €
Charges fixes = 800 €
Capacité maximale de remboursement = (2 800 – 800) × 35 % = 700 €. - Le reste à vivre
C’est ce qu’il vous reste pour vivre après paiement de toutes vos charges fixes, y compris les mensualités :
• Minimum conseillé : 700 € par adulte, 400 € par enfant.
Un reste à vivre insuffisant peut entraîner un refus de crédit, même si le taux d’endettement est conforme.
Comment diminuer son taux d’endettement avant d’investir ?
Si votre taux est trop élevé, voici quelques solutions pour l’améliorer :
• Regrouper ses crédits : pour réduire les mensualités.
• Opter pour un prêt lissé : pour adapter les remboursements au fil du temps.
• Augmenter son apport personnel : pour emprunter moins.
• Reporter son projet : pour solder un crédit ou augmenter son épargne.
Ces stratégies permettent d’optimiser son profil emprunteur.
Peut-on dépasser 35 % de taux d’endettement pour un investissement locatif ?
Oui, mais sous conditions.
Les banques disposent d’une marge de flexibilité pour accepter jusqu’à 20 % de dossiers dérogatoires. Parmi eux, 6 % maximum peuvent concerner l’investissement locatif.
Pour convaincre malgré un taux élevé :
• Présenter des revenus solides.
• Justifier d’une épargne régulière.
• Optimiser son montage fiscal (par exemple via le statut LMNP).
• Valoriser la qualité du bien (localisation, rendement, performance énergétique).
Un dossier solide et cohérent peut donc compenser un dépassement temporaire.
FAQs – Calcul du taux d’endettement investissement locatif
Les loyers futurs sont-ils pris en compte ?
Oui, mais à hauteur de 70 % après estimation prudente.
Faut-il un apport personnel pour investir ?
Non obligatoire, mais fortement recommandé pour rassurer la banque.
Que faire en cas de refus de prêt ?
Améliorer son dossier (apport, rachat de crédit…) ou consulter un courtier immobilier.
Le taux d’endettement est-il différent pour une SCI ?
Le principe reste similaire, mais les revenus/charges de la SCI sont aussi analysés.
Points clés à retenir
• Taux d’endettement limité à 35 %, sauf dérogation exceptionnelle.
• Bien identifier revenus et charges fixes pour un calcul précis.
• Pondération des revenus locatifs : 70 %.
• Capacité d’emprunt et reste à vivre : déterminants pour l’acceptation bancaire.
• Des leviers existent pour optimiser votre dossier : apport, prêt lissé, statut LMNP…
En respectant ces règles et en construisant un projet solide, vous maximisez vos chances de concrétiser votre investissement locatif !
Questions/Réponses
Q1 : Comment calculer son taux d’endettement pour un investissement locatif ?
👉 Le taux d’endettement se calcule en divisant le total des charges fixes mensuelles par le total des revenus nets mensuels, puis en multipliant par 100. Cela permet de vérifier si vos mensualités de crédit restent compatibles avec votre budget.
Q2 : Quels revenus prendre en compte pour le taux d’endettement locatif ?
👉 Les banques retiennent les revenus stables : salaires nets, pensions de retraite, bénéfices pour les indépendants, et 70 % des loyers prévisionnels ou perçus pour anticiper les risques locatifs.
Q3 : Peut-on dépasser 35 % de taux d’endettement en investissement locatif ?
👉 Oui, sous conditions. Les banques peuvent accepter des taux supérieurs à 35 % pour certains profils solides (revenus élevés, épargne régulière, projet immobilier rentable).
Q4 : Comment réduire son taux d’endettement avant un investissement immobilier ?
👉 Plusieurs solutions existent : solder certains crédits en cours, regrouper ses crédits, augmenter son apport personnel ou différer l’achat pour améliorer son profil financier.
Q5 : Quelle différence entre taux d’endettement et capacité d’emprunt ?
👉 Le taux d’endettement mesure la part de vos revenus consacrée aux charges fixes, tandis que la capacité d’emprunt indique combien vous pouvez emprunter en respectant ce taux limite.