Mur jauni par le tabac : quelles conséquences lors de l’état des lieux ?
Le propriétaire peut-il retenir une partie de la caution dans ce cas ? Voici ce qu’il faut savoir pour comprendre vos droits et éviter les litiges.
⚠️ À noter : un propriétaire ne peut pas interdire à son locataire de fumer dans le logement.
Peinture jaunie : usure normale ou dégradation ?
Un mur qui jaunit avec le temps n’est pas forcément une faute du locataire. La jurisprudence considère qu’une peinture qui se décolore naturellement relève de la vétusté, donc de l’usure normale du logement.
La Cour de cassation (21 décembre 2017, n°16-26.565) a précisé que le locataire ne peut être tenu responsable que si le jaunissement provient d’un usage anormal du logement.
En revanche, si les murs présentent :
- des traces visibles de nicotine
- une odeur forte de tabac
- un jaunissement important lié à la fumée
cela peut être considéré comme une dégradation locative, à condition que ces défauts n’étaient pas présents lors de l’état des lieux d’entrée.
Comment constater les traces de tabac lors de l’état des lieux ?
Les effets de la fumée sont généralement visibles assez facilement :
- halos jaunâtres autour des interrupteurs
- plafond assombri
- odeur persistante dans les pièces
- contraste entre les zones exposées et celles cachées par les meubles
La nicotine se dépose progressivement sur les surfaces et forme une pellicule grasse qui s’infiltre dans les peintures.
Pour éviter toute contestation, il est conseillé de :
- comparer les photos d’entrée et de sortie
- décrire précisément les traces dans l’état des lieux
- noter la présence éventuelle d’odeurs de tabac
- réaliser un test simple avec un chiffon blanc : s’il jaunit au contact du mur, la nicotine est bien présente
En cas de désaccord, un état des lieux réalisé par un professionnel ou un commissaire de justice peut sécuriser la situation.
Peut-on retenir une somme sur le dépôt de garantie ?
Si les murs sont réellement dégradés par la fumée de cigarette, le propriétaire peut demander une retenue sur le dépôt de garantie afin de financer les travaux nécessaires.
Cependant, plusieurs règles doivent être respectées :
- les frais doivent être justifiés par des devis ou factures
- les travaux doivent correspondre aux dégâts réellement constatés
- la vétusté doit être prise en compte
Par exemple, si la peinture est ancienne, seule une partie du coût peut être imputée au locataire.
Le bailleur dispose généralement de deux mois après l’état des lieux de sortie pour restituer le dépôt de garantie et détailler les éventuelles retenues.
Comment nettoyer un mur jauni par la nicotine ?
Avant d’envisager une remise en peinture complète, certaines solutions peuvent suffire.
Un lessivage des murs avec :
- de la lessive douce
- du savon de Marseille dilué
- un produit spécifique
peut parfois éliminer la couche grasse laissée par la fumée.
Si les traces persistent, il peut être nécessaire de :
- appliquer une sous-couche anti-nicotine
- repeindre le mur avec une peinture adaptée
Dans les pièces très exposées, les peintures plus résistantes peuvent être privilégiées.
Pour supprimer les odeurs, une désodorisation professionnelle ou un purificateur d’air peut également être utile avant l’arrivée d’un nouveau locataire.
Locataire fumeur : comment éviter les murs jaunis ?
Fumer dans un logement est autorisé, mais certaines précautions permettent d’éviter les dégradations.
Quelques bons réflexes :
- aérer régulièrement les pièces
- fumer près d’une fenêtre ouverte
- nettoyer les murs et plafonds de temps en temps
- laver les tissus (rideaux, tapis, canapés) qui retiennent les odeurs
- utiliser des peintures lessivables
Même si une clause « logement non-fumeur » dans un bail n’a pas de valeur juridique, le locataire doit restituer le logement dans un état propre et sans dégradations anormales.
Questions fréquentes
Qui doit payer la remise en peinture ?
Si les murs sont jaunis par la nicotine et que cela constitue une dégradation locative, le propriétaire peut déduire les frais de remise en état du dépôt de garantie. Il doit toutefois prouver que le logement était en bon état à l’entrée.
Comment prouver que les murs ont jauni à cause du tabac ?
La preuve repose sur la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie. Les photos, descriptions précises et éventuels constats professionnels permettent de démontrer l’origine des traces.
Peut-on contester une retenue sur le dépôt de garantie ?
Oui. Si le locataire estime la retenue injustifiée, il peut saisir un conciliateur de justice ou contacter l’ADIL pour obtenir des conseils.
✅ À retenir :
Les murs jaunis par la fumée peuvent être considérés comme une dégradation locative si les traces sont importantes et absentes lors de l’entrée dans le logement. Dans ce cas, une retenue sur le dépôt de garantie est possible, à condition qu’elle soit justifiée et tienne compte de la vétusté.