Comment bien réaliser un état des lieux ?
Indispensable dans toute location, l’état des lieux accompagne l’arrivée et le départ du locataire. Plus qu’une simple formalité, il sécurise la relation entre bailleur et locataire et peut avoir un impact lors de l’estimation de votre bien immobilier.
Pourquoi l’état des lieux est obligatoire ?
La loi impose un état des lieux d’entrée et de sortie, annexé au bail et signé par les deux parties. Ce document sert de référence en cas de litige. Il permet :
- au propriétaire de justifier une retenue sur le dépôt de garantie en cas de dégradations,
- au locataire de prouver que certains défauts existaient déjà avant son arrivée.
Les mentions obligatoires
Un état des lieux doit mentionner :
- la nature du document (entrée ou sortie),
- la date, l’adresse du logement et l’identité des parties,
- les relevés de compteurs,
- la description détaillée du logement (pièce par pièce, sols, murs, plafonds, ouvertures, équipements),
- l’inventaire du mobilier et de l’électroménager pour une location meublée.
Comment bien le réaliser ?
Un état des lieux doit être précis et minutieux. On recommande de le faire en journée, avec une bonne luminosité, en vérifiant :
- l’état des sols, murs et plafonds,
- le fonctionnement des prises, interrupteurs et équipements,
- la robinetterie et les sanitaires,
- les portes, fenêtres et volets,
- les équipements de cuisine, chauffage ou ventilation.
👉 Des photos datées et annexées renforcent la valeur juridique du document.
État des lieux de sortie : dégradations ou vétusté ?
À la fin du bail, l’état des lieux de sortie permet de comparer l’état initial et final du logement.
- Dégradations : trous dans les murs, carreaux cassés, parquet abîmé, etc. → imputables au locataire.
- Vétusté : peinture ternie, moquette usée, usure naturelle du temps → non facturable au locataire.
Que se passe-t-il en l’absence d’état des lieux ?
- Sans état des lieux d’entrée : le logement est présumé remis en bon état.
- Sans état des lieux de sortie : le propriétaire doit restituer l’intégralité du dépôt de garantie.
En cas d’impossibilité, chaque partie peut donner procuration à un représentant (huissier, agent immobilier, proche…).
L’état des lieux numérique : la nouvelle norme
Réalisé sur tablette ou smartphone, il offre de nombreux avantages :
- intégration directe de photos comme preuves,
- descriptions détaillées et illimitées,
- signature électronique sécurisée,
- envoi immédiat aux parties et archivage en ligne.
Résultat : un gain de temps, une procédure plus fiable et moins de litiges.
L’essentiel à retenir
- L’état des lieux est obligatoire et protège bailleur comme locataire.
- Il doit être précis, détaillé et réalisé en toute transparence.
- La distinction entre dégradations et vétusté est fondamentale.
- Le numérique simplifie la procédure et renforce la sécurité.
- Bien gérer vos états des lieux contribue à valoriser et à mieux préparer l’estimation de votre bien immobilier.